不動産投資業務
当社では、賃貸収入を基盤としたインカムゲイン型でキャッシュフローを生み出す不動産投資をメインでご提案しています。事業パートナーである当社の役割は、不動産の取得・運営・売却までの一貫したサービスをご提供させていただき、投資家の収益を最大化させることにあります。
実際にご提供させていただく物件は、収益性・事業安定性・将来性・出口戦略・最終キャッシュフロー等、当社が定める一定の基準を満たしたものに限られており、それらの実際の収支データを基に、今後のマーケットの状況を見据えたリスク対策を加味した事業収支シミュレーションを使ってご提案させていただきます。物件の引渡しから管理・運営・将来の売却にいたるまで、お客様とともに歩み、お客様と大切なご家族の精神的自由・経済的自由を実現させます。
当社がご提案する不動産投資のアクションイメージ
お客様が投資家としての意思決定を提示しない限り、当社は次のアクションを進めません。だからこそ、当社とお取引されるお客様は、営業活動に伴うストレスを受けることなく、ご自分のペースにて、投資リスクを把握した形で不動産を購入することができます。
物件取得スケジュール
１ ご面談でのヒアリング事項
不動産投資は、お客様と当社が同じゴールを目指して初めて成功するものです。ご面談は、不動産を売らんがために行うものではありません。お互いにとって、長きに渡りお取引できる事業パートナーとなりうるかご確認することを主目的としています。
2 物件の選定とデューデリジェンス
すべてのリスクを把握した上、当社基準を満たした不動産を選定
不動産投資の成否を決める最大のポイントは、投資対象となる不動産の選定にあります。対象不動産は、収益性・事業安定性・将来性・出口戦略・税引後キャッシュフロー等、当社が定める一定の基準を満たしたものをご紹介いたします。結局のところ、マーケット内で他の不動産と比較した場合に、割安で購入することが大きなポイントです。当社は業界でも非常に高い水準のデューデリジェンス能力を有しており、詳細なデータを基に対象不動産の調査を徹底して行います。お客様に対しては、不動産投資の判断基準となる情報のディスクローズができる段階にて、対象不動産をご紹介させていただきます。
３ ファイナンスのアレンジメント
当社は、数多くの金融機関と連携を図りながら、現時点における最良のファイナンス（ローン借入）をご紹介いたします。ローン借入がお客様にとって単なるストレスやデメリットとなるのではなく、この投資を遂行する最大の好材料でありメリットとなるよう、ご提案いたします。
対象不動産が割安で購入できたかどうかを知る判断基準の一つに「担保評価」があります。その評価方法は、各金融機関によって異なりますが、大きくは「原価方式」「取引事例比較方式」「収益還元方式」の評価基準が採用されています。ファイナンスはお客様がローン借入をする際の目安でありながら、価格の基準を知る材料であったり、また出口戦略を考慮する場合の大きな指標の一つともなります。当社がご紹介させていただく対象不動産は、担保評価も一定の基準を超えるものであり、その評価はお客様にディスクローズし、マーケット感を共有していただきます。お客様から「ソシオアンサーで投資を始めてよかった！」と感謝いただける分野の一つとなっております。
４ 当社が提供する賃貸管理業務
オーナーであるお客様は、当社との間で「管理委任契約」を締結していただきます。お客様は「毎月の賃料振込」と「アカウンティングレポート」を待つのみです。不動産賃貸経営における煩雑な業務はすべて当社が請け負います。
賃貸管理業務は、きわめて慎重に対処しなければいけないものと認識しております。一例を挙げるまでもなく、空室、賃料滞納、建物管理費用の削減、クレーム対応・トラブル処理、大規模修繕の計画などのすべてが資産価値に影響を与えます。これらの問題に対して、これまでに当社が蓄積した不動産投資ノウハウを駆使して、その時点でベストに近いアンサーを導き出すことにより、“投資家利益の最大化”を現実させます。
物件取得から賃貸管理、出口戦略まで関与する当社では、“顧客満足度の極大化”を志向するソフトサービスにも重点を置いており、安定した収益の確保はもちろん、賃料及び稼働率の向上・維持に貢献しています。そして“進化する資産”をお客様と共に形成させていただきます。
ケーススタディ
ソシオアンサーもしくは当社スタッフが過去に関与した不動産投資における成功トピックスをご紹介します。
ケーススタディ１当初想定利回りより２％アップ
不動産投資ファンドがバルク物件として購入した完全所有権ではない50戸のマンション（建築時からの境界トラブルを抱える隣人が3戸だけ所有。賃貸管理が悪く、稼働率が70％前後に低下）を、収益還元価格で安く購入した後、根気よく協議を重ねて売却合意を得た上、平均賃料を上げつつ満室稼働にもっていったケース。
ここで紹介するケーススタディは、当社の物件選定能力の確かさ、
不動産投資ノウハウの高さをお伝えする事例です。
収益不動産の世界では『バルクセール』という販売手法が存在します。不良債権処理を進める金融機関や償還期限が迫った不動産投資ファンドが、時間や手間をかけずに複数の収益不動産を一括して急ぎ償却・現金化したいときに採用されます。
いうなれば収益不動産の「福袋」です。どんな福袋でも数合わせであまり欲しくないものが入っているように、バルクセールでも資産価値の低い物件や売りづらい物件があります。この物件もその一つで、1棟マンションであれば高い資産価値があるのに、50戸のうち約9割しか保有しておらず、残り3戸の所有者が建設時からの境界トラブルを抱える隣人でした。当然、その当時の売主である不動産会社はもちろん、以前の所有者であった個人オーナーや不動産投資ファンドも、資産価値を高めるべく、残戸を取得して完全所有権にしようと何度も試みてきました。しかしその都度、信頼関係がより悪化し決裂するばかりという経緯を繰り返してきた物件でした。
そのためか、その当時の売主である不動産会社としても短期売却だけしか視野になかったらしく、建物の管理状況は著しく良くなかった上、本腰をいれた賃貸募集活動がなされておらず、取得1年足らずの間に稼働率が70％まで低下していました。
当社としては、境界トラブル・建物躯体・屋上防水などのデューデリジェンスに加えて、いくらの追加投資をすれば外観やエントランスの印象が高められるか、どのような賃貸募集をすれば稼働率の向上が見込めるかを検証した結果、「購入すべき」と判断いたしました。
事実、当社が賃貸管理をしたところ、取得後3ヶ月間で当初の想定を大きく上回る投資実績を残すことができ、最終的には収益還元価格で安く購入できただけではなく、残戸を保有する所有者からは根気よく協議を重ねて売却合意を得られた上、平均賃料を上げつつ満室稼働にもっていくことができました。
ケーススタディ２当初想定利回りより２０％アップ
6車線の幹線道路に面しながら、竣工後8年も経過するのに巨大吹き抜けがある円形ゆえに1度も賃貸されたことがない約120戸のマンション。路面店舗（1階部分）を破格で購入し、通常の賃貸管理を超えた賃貸募集プロモーションをした結果、特徴のある外車ディーラーのモデルルーム店舗として賃貸付けに成功したケース。
ここで紹介するケーススタディは、一般的に高いとみられている投資リスクを
引き受けたからこそ、高い投資リターンを享受することができたという事例です。
ある県庁所在地に6車線の幹線道路に面しながら、竣工後8年も経過するのに1度も賃貸されたことがない300㎡を超える路面店舗（マンションの1階店舗）がありました。デューデリジェンスをした結果、現地看板以外に賃貸募集をしてこなかったことに加えて、円形の巨大な吹き抜け（高さ3階分）を含む形状である点、近くにある陸橋によりロードサイドの飲食店舗としては視認性が確保できていない点、竣工時にデベロッパーが倒産したため一時期ヤクザに占拠されていたマンションとして地元では有名である点などがその理由と判りました。
本来であれば購入検討から外すべきなのですが、この物件は築年数や立地、マンション住居部分の売買事例等を考慮した場合に、破格というべき処分価格だったのです。偶然にも、収益不動産を2物件保有いただき、安定したキャッシュフローが確保できているので、3物件目についてはハイリスクハイリターンの物件を取得したいというお客様がいらっしゃいました。そこで正直に想定される投資リスクをご説明した上、6ヶ月間の賃貸募集期間と賃貸募集費用の負担をご了解いただき、破格な処分価格でご購入いただきました。
一般的に店舗物件は、住居や事務所とは異なり、賃料が安かろうとその利用ニーズに応える物件でなければ賃貸が付かないという傾向があります。その一方、その利用ニーズに適うならば、立地や形状が悪かろうと店舗や事務所よりも高い賃料が取れるのが魅力です。
そのため物件取得後すぐに、店舗専門賃貸業者への物件図面送信、最寄駅でのビラ配り、物件周辺でのポスティングを始めとする通常の賃貸募集活動を開始すると同時に、テナントとして想定される業種と経営規模を洗い出し、効果的な賃貸募集プロモーションを一つずつ検討・実施していきました。
最終的には、特徴のある外車ディーラーのモデルルーム店舗として賃貸付けに成功。グロス利回り30％後半を確保することができました。
ケーススタディ３１０年間における稼働率97.6％
独身時代の8年前に購入した事務所2戸の投資収益をすべてローン返済に充当し、早期に完済した後、家族のたっての希望で城南地区に注文住宅を購入し、いまは、各種経費を差し引いたキャッシュフローにて、余裕をもって住宅ローンの返済（繰上分を含む）をしているケース。
ここで紹介するケーススタディは、収益不動産を保有していたことにより、
城南地区に、実質0円でマイホームが取得できたという事例です。
10年以上のお付き合いのあるお客様で、20代後半のときに区分事務所から不動産投資を開始された方がいらっしゃいます。その方は、別の投資で年収に近い多額の損失を経験されて、どのくらいの金額負担までは自分は耐えられるという観点から、不動産投資に着目されたお客様です。
投資スタンスも独自のポリシーがあり、取得した物件から生まれる賃料は全額、一つの通帳で管理し、ある程度の残高が貯まれば他の余裕資金と合わせて繰り上げ返済を重ねて、完済するまでそのお金は一切手を出さないというものでした。そのため、物件取得のスピードこそないものの、8年後には2戸の事務所を無借金の状態で所有されるまでになられました。
完済と時期を同じくして、実家から独立して結婚されたこともあり、新たな物件の取得はなさらずに、各種経費を差し引いたキャッシュフローで、都心3区の高級賃貸マンションで生活されることを選択されました。その後、お子様の誕生をきっかけとして、城南地区にある憧れの高級住宅地に注文住宅を建てられました。頭金を2割程度入れられた結果、住宅ローンの返済は各種経費を差し引いたキャッシュフローで、高級賃貸マンションの家賃と同様に余裕をもって賄われているとのことでした。
お客様としては、自宅を取得したこともあり、３物件目の収益不動産を直近に取得したいとお考えになられています